自籌資金。自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當(dāng)房地產(chǎn)價值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。預(yù)售資金。
現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
預(yù)售資金 房地產(chǎn)預(yù)售也是當(dāng)前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金。
房地產(chǎn)債券融資 發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。
1、房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
2、有下列方式：資本市場融資。銀行信貸融資，這是比較傳統(tǒng)的融資方式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。等等。
3、銀行貸款影響商業(yè)銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。國內(nèi)商業(yè)銀行貸款種類(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。(3)銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。
現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。
商業(yè) 銀行貸款 商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自商業(yè)銀行。 企業(yè)合作融資 房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。
房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
1、房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進(jìn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)。通過合資合作可以共同把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。
2、直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。
3、房地產(chǎn)融資的方式有很多，如下：自有資金房地產(chǎn)開發(fā)商利用自有資金，或者通過各種途徑帶來的自有資金基礎(chǔ)。通過這種渠道得來的的資金可以自行支配、靈活使用。
4、房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
5、房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。
1、現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商確定了新的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后，依托現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行融資活動。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑 (一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。
3、一般來說，就是通過股加債的融資模式，即開發(fā)商和融資機(jī)構(gòu)成立一個平臺公司（SPV），一般來說在這個平臺公司，開發(fā)商持股51%，融資機(jī)構(gòu)持股49%，然后，金融機(jī)構(gòu)的資金通過平臺公司用于繳納土地保證金。
4、直接融資 直接融資是指企業(yè)進(jìn)行的首次上市募集資金(IPO)、配股和增發(fā)等股權(quán)融資活動，所以也稱為股權(quán)融資；同時包括權(quán)益相關(guān)融資，投資者擁有公司的權(quán)益、決策權(quán)和經(jīng)營權(quán)。
5、房地產(chǎn)企業(yè)融資方法：房地產(chǎn)私募基金：房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔(dān)有限責(zé)任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運(yùn)營，并通過項(xiàng)目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)收益的一種組織形式。
1、有下列方式：資本市場融資。銀行信貸融資，這是比較傳統(tǒng)的融資方式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。等等。
2、房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
3、房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。
4、銀行貸款：商業(yè)銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主導(dǎo)形式，屬于典型的債務(wù)融資。
5、上市融資： 上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。
喜來順財經(jīng)
